贵阳房价2020前三年跳涨了82%，而贵阳不限购，未来房价会跌吗？

是朝霞，还是晚韶？房价在城市背景上徐徐展开

贵阳二十年房价复盘：先抑后扬，非典型地产市场

贵阳是个典型的西部内陆三线省会城市，但贵阳房地产早就享誉全国，其声名鹊起原因颇为另类。前些年，人们谈论谁是中国第一神盘时，如果还习惯性地从北上广深几个大城市中间考虑，只能证明在房地产界的视野还不够宽。贵阳十多年前，就有占地十几平方公里，建设面积数千万平方米，住户上十万人的超级大盘问世，场面之宏大巅覆了人们对房地产楼盘的固有印象。各地城市主管和地产TOP企业念叨不休的什么大盘开发，城市运营，在贵阳神盘面前都是没见过世面的小儿科。经济、收入低于全国平均水平的山城贵阳，在房地产上能搞出超出想象的大手笔，自有其内在原因。贵阳市本世纪二十年房价走势，也异于其他内地省会平庸乏味的共性，而别具超现实主义的魔幻色彩。

贵阳市20年房价，不用说是毫无疑问的大牛市。本文人为地分成几个阶段只是便于描述上涨特征。房价不同阶段之间，不会有天隔地远的区别。但是，通过价格曲线的抑扬顿挫，也能观察出不同年份间，房价走势的强弱。

2001-2020年贵阳市商品住宅成交均价（元/㎡）

①平稳增长期（2001-2009年）：房价随着楼市发展壮大，而逐级上升，价升量涨、稳健有序。

②调整蓄势期（2010-2016年）：房价整体涨幅趋缓，经过长期上涨，楼市处于休整阶段。

③快速拉升期（2017-2020年）：房价开始新的上升通道，年均涨幅刷新历史记录，房价高位震荡加剧。

2001-2020年贵阳市商品住宅成交均价年均涨幅

贵阳市20年房价涨幅规律与其他城市相反。别的城市前十年价格波动幅度大，后十年涨幅区间逐渐收窄。而贵阳市将房价最惊险的剧烈波动留在最近几年，让人们对后市的价格走向琢磨不透。

2001-2020年贵阳市商品住宅销售面积（万㎡）

贵阳市住宅20年成交面积可以分成两个大阶段。2001-2008年属于成长培育期，楼市规模较小，年均成交面积总量不大。从2009年起，贵阳楼市进入成熟壮大阶段，2009年住宅成交相比上年直接翻倍，可谓涨势如潮。但是，其后的十几年里，贵阳房地产成交量进入一个大箱体运行，在700-1200万㎡/年之间大幅震荡。料想贵阳同其他城市一样楼市成交会长期停滞不前时，2020年形势反转，住宅销售面积1108万㎡，同比增长28%，接近历史最高记录。在房地产大局基本定形的当下，贵阳作为一个省会中心城市，成交量能有如此大幅度的提升，实在出人意表。

在全国大多数城市房地产需求减弱时，贵阳楼市成交的大幅翘尾行情，加上其反向的价格涨幅波动。显示出贵阳房地产自有其独特的运行规律。

贵阳市城区房价特征：价减量增，双核中心，大盘领舞

贵阳市下辖6个区（观山湖区、云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区）、3个县（修文县、息烽县、开阳县）、代管1个县级市（清镇市），总面积8034平方公里，根据第七次人口普查数据，贵阳市常住人口为598.7万人。

座落在云贵高原的贵阳与重庆一样是个山城，城市发展和房地产受自然地貌影响很大，城市空间呈组团式结构。受山体分割，房地产条块散状式开发特征明显。体现在房地产方面，贵阳房地产统计除了贵阳主城区市场外，还多了个大贵阳市场（包括贵安、清镇、双龙）。

2020年贵阳市商品房供需之区域对比图

从成交情况来看，贵阳主城市场方面，供应909万㎡，同比下降2%；成交775万㎡，同比增长11%；库存1296万㎡，去化周期20个月。大贵阳市场方面（包括贵安、清镇、双龙），供应1525万㎡，同比增长9%；成交1194万㎡，同比增长20%；库存1869万㎡，去化周期19个月。疫情之年，贵阳楼市成交不降反增，形成“另类火爆”趋势！

2020贵阳市商品房产品类型之区域比对图

从成交结构来看，除别墅类产品受市场因素供应减少外，均大幅上升。贵阳主城市场方面，总成交646万㎡，同比增长29%；其中，高层成交591万㎡，同比增长32%；洋房成交39万㎡，同比增长8%；别墅成交16万㎡，同比下降2%。大贵阳市场方面（包括贵安、清镇、双龙），总成交1047万㎡，同比增长36%；其中，高层成交918万㎡，同比增长42%；洋房成交74万㎡，同比增长8%；别墅成交54万㎡，同比下降0.2%。

2020年贵阳市主城区商住用地成交情况

2020年，贵阳城区共推出土地规划建面2173万㎡，成交2084万㎡。土地市场丝毫未受去年疫情影响，呈现供求两旺形势。

2020年贵阳市主城区商品住宅量价走势

2020年，贵阳市主城商品住宅成交均价10229元/㎡，同比下降2.8%。成交面积698万㎡，同比上升23.7%。房价稍降但是成交量大幅上升，楼市仍然保持旺盛需求局面。

2020年，贵阳主城区中，观山湖区商品住房成交价量均为第一，且大幅领先其他城区，市府板块的吸引力果然与众不同。白云区通过以价换量，成交量全市第二。城区房价上贵阳各区域分成两个梯队，观山湖区、南明区、乌当区、云岩区占稳万元以上高位，而白云、花溪及经开区均价均未“破万”，成为城区价格洼地。

2019-2020年贵阳市商品住宅成交面积/成交总价段对比

贵阳市住宅需求以刚需置业为主，户型和总价向均值回归，超大和超小户型比例下降。90-140㎡主力面积段占比上升，80-120万总价段成交提升明显。

大贵阳市商品住宅供求趋势

由于老城区和政务中心等热点板块量价齐升，土地日益减少是大势所趋。未来贵阳房地产空间不可避免会走向由中心向边缘发散的道路。从产品供应量上看，大城西将成为楼市供应主力，大城东和大城南保持较高推盘量。中心城区维持低量入市格局。

2020年长沙、贵阳房地产TOP20项目商品房成交对比

2020年贵阳市常住人口、商品房销售面积和成交金额均只有长沙的50%多水平，而贵阳TOP20项目销售金额却达到长沙TOP20项目销售金额的86%。长沙TOP20项目只占全市销售金额的23%，而贵阳TOP20项目占全市销售金额的38%，贵阳头部企业的市场集中度更高。

有密集恐惧症的人可能会被这密不透风的巍峨高塔压迫得喘不过气来，但正是这一片片的钢筋水泥森林撑起了贵阳楼市的主心骨。

贵阳市房价未来趋势：量价良性发展，政策主导需求

预测房价走势只有涨和跌两种可能（价格即使较长时间持平最终也要选择方向）。然而，用房价的涨跌来决定一个城市的房地产前景似乎有点武断。跟炒股不同，股市里除了恶意做空的投机者外，没有哪方希望股票下跌。而房地产不论上涨还是下跌都伴随着巨大的争论和非议。已上车的和未上车的，首套房和多套房的，投资的和自住的，对房价的涨跌都会有䢛异的期待，很难说哪一方更正确。对贵阳这样房地产运行规律特别的城市，也不能单纯用房价来下判断。

贵阳市主城区2014-2020年商品住房成交均价（元/㎡）

贵阳主城六区房价，在最近短短七年时间，就经历了盘整--跳涨--缓跌的三部曲，价格波动幅度惊人。主城区房价早在2018年已经提前见顶，前期涨幅高的城区随后下跌的幅度更大。

贵阳房价的变脸始于2017-2018年的急速飚涨，长期价格低廉的主城各区房价在2018年均有50%左右的涨幅。房价一夜之间城头变幻大王旗。直到2018年11月15日达到了最高潮——当天国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，贵阳新建商品住宅价格指数环比增幅为4.2%，为全国70个城市的榜首。房价的飞涨让收入并不高的贵阳市民感受到了沉重的购房压力。2018--2020年，贵阳房地产告别长期温和的走势，以量价间巨大波动和背离的迷踪行情，给渐趋平庸的中国城市房地产增添了一抹别样色彩。

贵阳虽然收入不高，但也是个讲究吃喝的高消费城市。如果不是这几年房价飞升，凭着贵阳在大数据和城市建设上的胆略，可能也象长沙一样成为全国闻名的网红城市。房价的急涨让美好前景几乎化为泡影，令购房者背上了较重的经济负担。2019年贵阳的居民杠杆率竟然高居全国城市第8名，跻身在一众沿海开放城市和万亿级城市之列。这并非老百姓的福音。房价涨跌是福是祸，真的不能一概而论。

贵阳市房地产比房价更夺目的是其始终居高不下的成交量。2020年，贵阳市商品住宅成交量位居全国城市第22名。与贵阳市的人口和收入在全国城市中排名相比，这样大的成交量绝对令人刮目相看。

贵阳市GDP等经济指标在全国城市中排名50位以后。人口总量全国65位，在贵州省也只能位居毕节和遵义市之后。贵阳市商品房成交量远超出人口和经济实力的表现，说明贵阳楼市对本地及省内外购房者具有外人无从了解的吸引力。

贵阳市长期的楼市成交活跃、需求旺盛从政策面而言，在于贵阳市宽松的房地产环境。贵阳是我国较早一批开启住房限购的城市。早在2011年2月，贵阳市出台《贵阳市人民政府印发关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》，明确了住房限购措施。但2014年9月1日，贵阳市停止了住房限购措施。截至目前，贵阳政府也没有出台任何重启住房限购的政策。因此，目前贵阳是不限购的。2018年5月11日，出台《贵阳市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》规定购买新建商品住房，3年内不得转让。这一政策对自住客户并不构成阻力。在限购成为全国大城市房地产紧箍咒的不利因素下，贵阳友好宽松的楼市政策，对促进刚需购房，刺激外地返乡客回流是很有利的。

贵阳市持续性的大规模棚户区改造，是推动贵阳城市更新和房地产成交活跃的重要手段。旧城棚改曾经也是众多城市房地产行情火爆的推手；近两年，随着各城市棚改政策陆续淡出，房地产市场也由牛转熊逐渐熄火。而贵阳市棚改一如即往，前三年棚改总量接近15万户，2021年贵阳市棚户区改造力度不减，棚改户数达6.66万户，是近些年的新高。贵阳市未来几年，房地产成交量能否继续保持高位，棚改计划的力度和延续性是一个重要的观察指标。

研究房地产趋势的指标很多，从人口到收入，从产业到规划，不一而足。但所有的理论只是外在的参考，而不能教条地照搬。经济实力与房地产强弱不能简单地划等号。贵阳市说到底就是中国大西南有发展潜力的三线省会城市，房地产成交量及活跃度远超出其城市GDP和收入排名。存在的就是合理的。2020年贵阳市住宅成交面积出现全国少见的强力反弹，房价收入比在价格连续下跌后得到优化，7.6的房价收入比处在全国主要城市的最后几位。抛开房价不论，住宅成交量与购房者负担一增一减之间，贵阳市的房地产前景开始向普通居民喜闻乐见的方向转变。

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