颤抖吧，东莞迈入4万+时代

近日，东莞楼市的一则新闻吸引了湾姐的注意，那就是东莞城区的洋房备案价已迈入4万+时代，甚至有豪宅项目的最高备案价突破6万大关！

4月3日，莞城区丰华珑远翠珑湾16号楼通过备案，总共248套房源，建筑面积约99-126平的三房两厅、四房两厅产品。项目的备案均价约38279元/平，备案价超过4万的户型仅有10套，最高备案价40208元。

突破6万大关的项目是东城区万科御景湾8号，据东莞市住建局公开信息显示，东城万科御景湾8号备案了17栋住宅，共计41套房源，最高备案单价为63315元/㎡。

对于深圳刚需来说，这并不是一个好消息，因为面对深圳的高房价，在临深城市购房安家既是无奈之举，或是必然的选择，而东莞与深圳紧密相连，又有不错的城市基本面，是许多深圳人跨城安家的首选之地。

然而刷屏消息称“东莞迈入4万+时代”，是否属实？作为深圳的刚需是否应该感到焦虑，东莞的房价天花板在哪里，是否还具有投资价值。

东莞真的这么火吗？

湾姐带你来看看四月数据↓↓↓

4月塘厦一天卖12套房

“银四”收官，市场活跃度有所攀升，主要集中在塘厦与常平，成交总量均超过300套。

而塘厦更是以成交361套位居全市镇街榜首，平均一天能卖12套房，数量惊人！

相比之下，洪梅、松山湖以及谢岗的成交量就略显逊色，成交套数仅个位数，后期仍需发力！

据悉，在五一期间，位于谢岗镇的天麟8号公馆，推出62套房源，当天便售罄，交易金额高达1.05亿元！

4月过半镇街房价上涨

就在4月结束的最后一天，市住建局出台了《关于进一步规范房地产市场交易秩序的通知》文件。

内容主要是针对近期我市出现个别楼盘未办预售收取诚意金、渲染房源紧张、炒作房价上涨，二手房交易恶意哄抬房价等违规不正当经营行为，市住建局发布通知禁止未取得预售许可证的商品房项目以各种方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。

但是，近期的房价在默默上涨已成为大家默认的事实。

4月，整个东莞的4月成交均价约22380元/㎡，环比3月微跌2%，同比上涨17%。而这其中，过半数的镇街环比都在上涨，最大涨幅高达27%。

据合富数据显示，4月成交均价最高的是东城和莞城，网签均价均为34100元/㎡；价格超过3万/平的镇街还包括长安、万江。

东莞的房价发展到今天，已经是粤港澳大湾区中仅次于深圳和广州的城市了，东莞城区能够支撑得起4万的房价吗？又是谁给它的信心？

谁给的信心？

东莞楼市的信心应该来自于众多开发商。

东莞的土地市场持续火热，2019年7月，金地拍下寮步一地块，楼面价1.2万/平；9月，深业鹏基拍下松山湖5万平商住地，楼面价1.8万/平；11月，华润拍下南城CBD“巨无霸“地块，楼面价2.2万/平……

（注：土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%）

截至2019年12月，全国40个典型城市土地成交溢价率为9.6%。而据易居研究院数据显示，2019年大湾区内地9城中，商住地土拍平均溢价率明显高于9.6%的城市有：34.1%、东莞26.4%、佛山17.4%、珠海13.6%。

东莞实在是过于耀眼了，其土地溢价率仅次于深圳，远超过广州，土地市场的火热必将影响东莞楼市的信心。

到了2020年，虽有春节+疫情的影响，但东莞土地市场热闹依旧！东莞2020年第一季度供应4宗商住地块：

其中茶山商住地终止出让，成交地块中厚街商住用地“三嫁”成功，最终被佳兆业以24.6亿元，溢价39%拿下；

南太首次入莞以7.1亿元，溢价64%拿下麻涌商住地；

万江优质商住地，经58家房企59轮激烈竞拍，进入终次报价环节后，被世茂以16.3亿元，溢价57%夺得。

房地产领域一个常识，房价高不是因为钢筋水泥贵，而是因为土地价格贵，东莞一季度的土拍溢价率最高已经到64%，东莞的房价不走高才是怪事。

深圳早已意识到这个问题，土地拍卖中的“地王”，是推高区域房价的重要推手，一个区域中只要拍出了地王，周边的二手房业主便信心大增，纷纷涨价。为此深圳采用“双限双竞”的出让办法，不仅限地价，还限最高销售单价，这样可以最大程度地遏制房价上涨，与此同时，开发商的利润也被大大压缩。

在这样的情况下，众多房企将目光从深圳转移到临深的东莞，东莞土拍在2019年6月引入“终次报价”规则，虽然可以在一定程度对房地产进行调控，但远没有“双限双竞”来的直接。

目前，东莞的土地市场已有多家实力房企进驻，以后也免不了一场场群雄争霸，只担心东莞的房价，可能在一次次“地王”中不断攀升。

大湾区城市轮动

对于深圳刚需来说，东莞房价的攀升也不全是坏事，无需过分的焦虑。

首先，东莞临深区域的房价已经陷入瓶颈，留给深圳人的时间还很多；其次，东莞楼市的发展也给了我们一些启示，早年购入东莞的深圳人，随着东莞房价攀升，完全可以将东莞的房产作为跳板，置换到深圳，那么，大湾区中下一个东莞是谁呢？

不得不承认，孤立看待城市价值的认知体系已经逐步遭到淘汰，经济人口并不能代表城市的真实价值和发展潜力。在粤港澳大湾区，所有城市一荣俱荣，一损俱损，各城市的楼市也是你方唱罢我登场。

在城市群的发展过程中，随着互联网、高铁、跨海大桥、基建、商圈等快速的扩张和繁殖，城市之间的等级差异变得越来越小，在粤港澳大湾区，以深穗率先启动，周边城市先后复苏的城市轮动效应正在展开。

近一年的时间里，我们简单梳理大湾区各城市对楼市的反应：

深圳“第11区”放开限购，放宽豪宅税条件；

广州连续放松3个区购房条件，社保断缴可用个税补；

东莞执行个税新政，土地市场持续火热；

佛山本科以上学历首套购房不受限制；

珠海一年之内累计三次松绑限购条件。

今年8月是深圳经济特区、珠海经济特区成立40周年，2024年是深中通道通车的时间，哪些城市已经完成轮动？哪些城市又会后来者居上？相信每个人心中都有了答案。

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