上海第五批新房，一言难尽

第五批新房信息公示快两周了，部分项目售楼处已经开放，甚至启动认购。

是时候简单盘点一下这批新房了。

项目比较多，我们从1000-2000万价位段开始盘点。

01

1000-2000万预算区间可以选择的项目大致如下：

总体而言，项目集中在虹口、杨浦。

在上一轮城市开发中，虹口杨浦其实被落下了。

环二之前提到过，近三十年上海的发展大致分为三种类型：

土地催动模式，比如闵行，凭借着一马平川的土地获得了大量外资、外地企业入驻；

资源催动模式，比如静安、黄浦，财政投入大、历史资源厚、政策资源足，城市更新后依旧是上海顶流地段；

土地+资源催动模式，典型的是浦东、徐汇，所以这两个区域一日千里。

后来静安合并了闸北，静安出钱闸北出地，新静安势不可挡。

虹口杨浦典型的要钱没钱，要地没地。杨浦唯一的一大片空地是江湾湿地，被做成了住宅区。

内环内可供开发土地已经不多，拆迁政策也发生了变动，是时候搞搞虹口杨浦了。

不仅第五批新房以虹口杨浦居多，今年两次集中土拍，市区共计出入土地7幅，杨浦就占了3幅。

唯一的一幅内环地块就在杨浦。

不仅如此，今年开业的三个重磅商场，其中两个就位于虹口：太阳宫、北外滩来福士。

杨浦还陆续引入了美团、字节等头部互联网企业。

皇帝轮流做，今年到我家，虹口杨浦终于盼来了今天。

02

虹口、杨浦比较优质的地段是北外滩、四川北路、东外滩，2035规划中均划为CAZ（中央活动区）。

可惜的是，三个地段本次都没新房推出。

距离北外滩最近的是外滩玺，不过该项目有些内外交困。

外部，项目被主干路周家嘴路、海伦路包围，城市界面割裂，又造成一定噪音。

1号楼、2号楼噪音免不了。

内部，地块狭长，楼栋行列排布，视野遮挡明显。

3、4号楼又遇到中皇广场二期大楼遮挡，窗台望出去一栋栋庞然大物，势必有些压抑。

不过项目户型小，总价低，如果只有1000万预算还是必须上车。

如果预算1500万以上，建议看一下同属嘉兴路街道的瑞虹九期。

环二多次提到过，决定一个区域价值的，很大程度是居住人群。

之前推出的第五批新房均价-户型散点图可以看出，户型越大的地方均价越高。

意味着政府、开发商达成一致，优质地段才适合打造大户型产品。

因为开发逻辑永远是：有钱人在好地段住大房子。

瑞虹新城经历了一个由“差地段”转变成“好地段”的过程，在片区新房户型上就可以看出来。

2017年后，瑞虹新城上市产品均以大户型为主，说明地段价值渐渐的得到大家认同。

不夸张的讲，瑞虹已经是虹口、杨浦地区最高端的居住区之一。

作为瑞虹核心区的九期，当然是大家上车首选。

不过悖论也产生在这，地段价值上升后以大户型为主，上车门槛自然更高，许多朋友被拒之门外。

03

杨浦最热门的是仁恒海上源。

仁恒是上海人民最喜欢的开发商之一，之前打造的每个项目几乎都是片区标杆。

独家操盘的海上源也有点奔着标杆去的意思，施工围挡拐角处都用了大理石，真是壕。

不过地段上的确有点尴尬。

一方面这里不是东外滩核心区，没有中心地段的潜力；

另一方面也尚未形成优质居住区，周边夹杂着大量工房。

几大配套中医疗、交通占据一定优势，毕竟身处内环；

商业上略显尴尬，方圆两公里内没有大型商业综合体。

不过杨浦商场本身也比较匮乏，由于五角场的虹吸，其他片区商业很难养成。

渔人码头开业，也是冷冷清清。

项目品质无需赘述，喜欢的自然喜欢，不过一期开的几栋楼位置有些尴尬。

13、14号楼直面昆明路，视野开阔，不过向南看出去景色着实一般。

8、11号楼栋距不大，视野受到较大限制。

后面几栋楼栋距更加合理，景观也会有所提升。

保利天汇地段比仁恒更差。

保利大门口是单行道，周家嘴路出来后需要绕一个大圈，而且经过多出窄路，经常堵车。

周边环境比仁恒更差，大量拆不动的老房子，具有浓厚的老城区特色。

生活方式自身没有优劣之分，不过不同的人群会形成不同的生活方式，以老人为主的社区，年轻人有时就觉得别扭。

这批房源中，5号楼位置还不错，6号楼前面是宝钢又一村高层小区，挡个严严实实。

不知道哪些不明真相的群众会买到这栋楼。

不过新房价格低，自然具有相当吸引力，保利也不缺客户。

尤其是不要求冻结资金，又以小户型为主，扩大了用处基数，本批新房中率先触发积分。

益民小区二期也叫东外滩爱国里，仅两栋楼，分别朝向东南、西南。

在第五批新房中，品质算中下等，外立面选择了最便宜的涂料。

项目距离爱国路地铁站600米左右，地铁站周边尚有三个项目等待上市，分别由保利置业、融创、龙光操盘。

保利拿地时就有联动价公示，9.9万，看起来比东外滩爱国里的9.7万更有性价比。

中企云萃江湾位于大名鼎鼎的新江湾城，又以中小户型为主，自然也不缺流量。

新江湾城的生态优势已经尽显，市区很难再找出一片绿化如此充分的区域。

而且这里还有学区概念，上音、复旦科技园都是杨浦不错的学校，虽说现在学区受到打击，自住用户还是跨不过这道坎。

新江湾的问题是交通上存在一些短板，毕竟这里接近于交通死角。

新江湾地区到内环、中环都有相当距离，而且又是居住大区，早晚高峰堵车较为严重。

别墅区的高管日常时间自由，可能不会觉得很痛；需要按时打卡的上班族就要痛苦一些。

云萃江湾以中小户型为主，业主里面少不了上班族了。

如果在附近工作，或者家人就在这个片区居住，项目值得考虑。

外区的用户，需要仔细平衡通勤时间。

项目一期开五栋楼，第一排视野最佳。

项目南侧是一家企业，绿化做的不错，也没有高楼遮挡，再向前是别墅区，一马平川。

中间三栋楼视野就差的多。

正对花园的楼王这次不开，考虑138平大户型的朋友可以等等。

04

首开的几个项目此次都没拿出最佳楼栋，苏河望除外。

融创这次拿出了位置最好的4、5、6号楼，希望能够在众多高手中脱颖而出。

如果心仪这个项目，不要错过这次机会。

虽说大家将其称之为融创苏河望，其实融创只占49%，建发手持51%才是大股东。

为了在众多高手中脱颖而出，延续建发风格，这里做了中式风格住宅。

第五批新房中只此一家。

一切看起来都很完美，却被不完美的地段拖了后腿。

普陀并不是一个很好的区域，光新又是普陀不太好的片区。

好在项目处于光新边缘地带，西侧过岚皋路就是真如，这里正在旧改，即将成为一个优质片区。

不过项目并不直接面向岚皋路，中间隔了两个老旧小区，项目西门就在老小区中穿过。

出西门700米是岚皋路地铁站，这里有品尊国际综合体，生活资源丰富。

而项目东侧是大片的老房子，虽说有烟火气，整体却显得十分混乱。

出门就是中老年衣裤，并不是一种理想的生活状态。

可以想象到，高贵的苏河望业主以后出入小区可能更多的依赖西门。

不过开发商花重金打造的中式铁门却位于东侧，没办法，这里才施展得开。

普陀的另一个项目是新湖明珠城，老盘加推。

新湖明珠城在普陀武宁路，是一个非常成熟的居住社区。

项目品质上也可圈可点，是为数不多的有集中景观带的小区。

本次几十个新房中，大部分是装配式住宅，唯独新湖的两个项目是水泥现浇。

所以有条件做干挂石材。

不过项目与前面二手房共用小区，不少朋友比较介意。不过如果不共用，这批新房就完全没小区环境。

你们会更不想买单。

小区整体没什么大毛病，唯一的遗憾是户型偏大，大家上车较为困难。

与普陀相同，静安的两个新房也是一南一北双子星。

新湖青蓝国际与安康苑相隔不到2公里，单价却差了1万多，因为这是完全不同的两个地段。

贝壳上将这片区域统称为西藏北路，其实铁路以南属于北站街道，铁路以北属于宝山路街道。

北站街道中的明星地段是苏河湾，现在已经是有名的高端居住区。

现在铁路以南将全部旧改，安康苑会与苏河湾连成一片，成为内环内又一个全新的居住片区。

宝山路街道有大量6层工房无法拆迁，没有纳入改造计划，长期来看改造空间不大。

不过安康苑首开楼栋位置不佳，被前面300多米高的地标建筑挡的严严实实。

05

徐汇、闵行为代表的西南片区购买力强劲，此次却只有鑫耀中城一个项目，想不火都难。

鑫耀中城又位于漕河泾与田林中间，进可以够到码农，退可以够到田林改善，想不火都难。

项目规划了10万方商业综合体，填补了田林空白，而且配建了剧场、体育馆等大量文娱设施，将成为区域公共活动中心。

内中环的几个项目中，除了前滩，鑫耀呼声最高。

浦东三个项目都是网红盘，性价比不用过多分析。

北滨江是浦东寄予厚望的区域，是陆家嘴最好的扩展空间。

而且大片空地，具备相当的后发优势，被许多人视为超越陆家嘴正滨江的潜力区域。

前滩两个项目这次推出的户型中规中矩，大家终于可以实现自住了。

不过与之前的项目相同，两个地块都不大，小区设计上也缺乏想象力，继续沿用简单的行列分布。

不过不重要，买前滩的客户没人在意品质，现在正在为高额的资金冻结焦头烂额。

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